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Mietpreisbremse 2019

Ab Januar gelten neue Regelungen – diese sollen die Mietpreisbremse wirkungsvoller machen. So kommen auf den Vermieter neue Pflichten zu und der Mieter hat es künftig einfacher, gegen überhöhte Mieten vorzugehen. Die wichtigsten Änderungen im Überblick.

Kritiker vertraten in der Vergangenheit die Ansicht, die Mietpreisbremse hätte ihre Wirkung verfehlt. Dies habe zum Teil daran gelegen, dass die Mieter den Verstoß gegen die zulässige Miethöhe qualifiziert rügen mussten. Dazu brauchten sie auch Informationen über mögliche Ausnahmetatbestände von der Mietpreisbremse. Hierzu zählen eine höhere Vormiete, durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen, die erstmalige Vermietung nach  einer umfassenden Modernisierung oder das sog. Neubauprivileg. Ohne Informationen zum Vorliegen von Ausnahmen kann der Mieter letztlich nicht beurteilen, ob die zulässige Miethöhe überschritten ist.

Daher hat die Regierungskoalition die Regelungen mit dem „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache“ – von der Koalition griffig als „Mieterschutzgesetz“ bezeichnet – angepasst. Die neuen Regelungen sollen ab dem 1. Januar 2019 gelten.

Die Vorschrift des § 556g wird um einen neuen Absatz 1a ergänzt. Danach muss der Vermieter, der die Miethöhe oberhalb des gem. § 656d Abs. 1 BGB zulässigen Höchstbetrages vereinbaren will, dem Mieter in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt noch

  • vor dessen Abgabe der Vertragserklärung (also in der Regel vor seiner Unterschrift unter den Mietvertrag)
  • in Textform
  • unaufgefordert

je nach Ausnahmetatbestand, welchen er für einschlägig erachtet, Auskunft darüber geben,

  • wie hoch die Miete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war (Ausnahme nach § 556e Abs. 1 BGB),
  • dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (Ausnahme nach § 556e Abs. 2 BGB),
  • dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt (Ausnahme nach § 556f Satz 2 BGB),
  • dass es sich um eine Neubauwohnung handelt (Ausnahme nach § 556f Satz 1 BGB).

Wenn der Vermieter, der die genannten Ausnahmetatbestände für sich in Anspruch nehmen möchte, die Auskunft nicht entsprechend den gesetzlichen Vorgaben erteilt hat (oder nicht beweisen kann, dass er die Auskunft vor Vertragsschluss erteilt hat), kann der Mieter die zu hohe Miete jederzeit rügen und ab der nächsten fälligen Mietzahlung die Differenz zwischen zulässiger und tatsächlich gezahlter Miete vom Vermieter zurückfordern. Diese Änderungen gelten erst für Vertragsschlüsse ab 1. Januar 2019 und nicht rückwirkend.

Der Vermieter kann die Pflicht-Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB jederzeit nach Vertragsschluss nachholen (in Textform!). Allerdings kann der Mieter die Mietdifferenz noch für die nächsten zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft von seinem Vermieter zurückfordern, wenn er die Miethöhe gerügt hat oder nun noch rügt. Durch diese Regelung sollen Verstöße des Vermieters gegen die Auskunftspflicht sanktioniert werden.

Pressemitteilung vom 16.09.2019

Klimaschutz in Wohngebäuden: Haus & Grund mit vier Kernforderungen

Einnahmen aus CO2-Bepreisung zurückgeben

„Die privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer wollen ihren Beitrag zu einer effizienten Energiewende und einem effektiven Klimaschutz leisten. Wir sind davon überzeugt, dass ein Preis für Treibhausgase das richtige Instrument sein kann, wenn es nicht zusätzlich, sondern alternativ zu den bisherigen Maßnahmen eingeführt wird.“ Das sagte heute Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke mit Blick auf die anstehenden klimapolitischen Weichenstellungen der Bundesregierung.

Die vier Kernforderungen des Verbandes lauten:

  1. Die Einnahmen des Staates aus der CO2-Bepreisung sollten zu zwei Dritteln als Kopfpauschale an die Bürger zurückgezahlt werden.
  2. Ein Drittel der Einnahmen sollte in ein Programm zur Förderung des Klimaschutzes insbesondere im vermieteten Gebäudebestand fließen.
  3. Alle energie- und klimapolitisch motivierten ordnungsrechtlichen Regelungen für den Gebäudesektor müssen gestrichen werden. Sie würden eine CO2-Bepreisung konterkarieren.
  4. Die Sektoren Gebäude und Verkehr sollten in einen sektorübergreifenden Emissionshandel auf europäischer Ebene integriert werden.

Warnecke wies darauf hin, dass die privaten Eigentümer auch in der Vergangenheit ihrer Verantwortung für den Klimaschutz nachgekommen sind. So habe der Gebäudesektor seinen CO2-Ausstoß gegenüber 1990 um 43 Prozent gesenkt. „Die sehr effektiven Klimaschutzmaßnahmen wurden bereits durchgeführt. Sollen weitere folgen, müssen die Bedingungen angepasst werden. Ein einheitlicher CO2-Preis könnte dabei die zentrale Steuerungsfunktion übernehmen“, sagte Warnecke.

Neue Energieausweise?

Alte Energieausweise für Gebäude müssen jetzt unter Umständen ersetzt werden. Dies berichtet Haus & Grund Niedersachsen.

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BGH: Immobilienanzeigen – Energieverbrauch

In der Tageszeitung hat ein Immobilienmakler Wohnungen zur Miete oder zum Kauf angeboten ohne den Energieverbrauch anzugeben, er wird verklagt wegen Verstoßes nach § 16 a EnEV es künftig zu unterlassen diese Anzeigen zu veröffentlichen ohne Angaben zum Energieausweis.
Ja, sagt der BGH, werde die gesetzliche Pflichtangabe über den Energieverbrauch in der Anzeige unterlassen, so fehle eine wesentliche Information, die zur Klage wegen Unterlassung nach § 5 a Abs. 2 UWG berechtige. Zu diesen Informationen gehörten nach Art. 12 Richtlinie 2010/31/EU Angaben zur Art des Energieausweises – wesentliche Energieträger – Baujahr des Wohngebäudes – Energieeffizienzklasse – Wert des Energiebedarfs oder Endenergieverbrauchs (BGH 05.10.2017 – I ZR 229/16 in Mietrecht kompakt 2017, Seite 181).

Kooperation mit dem LKA-Niedersachsen

Das LKA-Niedersachsen hat drei neue Broschüren zum Einbruchschutz herausgegeben:
  • „Sicher leben“ – Ratgeber für Ältere und Junggebliebene mit uneingeschränkter Mobilität
  • „Sicher zu Hause“ – Ratgeber für Seniorinnen und Senioren mit eingeschränkter Mobilität und der eigenen Wohnung als Lebensmittelpunkt
  • „Ihr Sicherheitspaket der Polizei“ – Empfehlungen zum Einbruchschutz
Das Informationsportal „Polizeiliche Kriminalprävention der Länder und des Bundes“ ist seit vielen Jahren ein wichtiges Element der kriminalpräventiven Öffentlichkeitsarbeit. Es klärt über Erscheinungsformen der Kriminalität auf und gibt Tipps, wie sich Bürgerinnen und Bürger vor kriminellen Machenschaften schützen können. Die genannten Broschüren finden Sie neben einer Vielzahl unterschiedlicher Medien als Downloads in der Rubrik „Medienangebot“ (http://www.polizei-beratung.de/medienangebot/). Dort steht Ihnen auch eine Suchfunktion nach Ihrer kriminalpolizeilichen Beratungsstelle in der Nähe zur Verfügung.
Die polizeilichen Beratungsstellen empfehlen unter anderem die sicherungstechnische Nachrüstung insbesondere von Türen und Fenstern mit mechanischen / elektronischen Sicherungseinrichtungen. Sie benennt auf Anfrage zertifizierte Unternehmen, die diese Einbauten durchführen (näheres auf http://www.lka.polizei-nds.de/prävention/eigentum/).